法定耐用年数オーバーの物件に融資は出るのか

不動産投資

通常、不動産に対する融資期間は【耐用年数-築年数】です。

◆耐用年数
・RC:47年
・鉄骨:重量鉄 (肉厚4mm超)34年
    軽量鉄骨(肉厚3mm超4mm以下)27年
    軽量鉄骨(肉厚3mm以下)19年
・木造22年

しかし、一般公開されている物件で、この公式で計算してしまうと収支が合う物件は少ない事にすぐ気づくはずです。

巷の武勇伝本を真に受けて、メガバンクなんかに築古物件を持ち込んだら冷たくあしらわれる現実に直面するでしょう。

初めから法定耐用年数オーバーの物件に融資してくれる金融機関にアタックしないと完全な無駄足になってしまいます。

法定耐用年数オーバーの物件に融資してくれる金融機関

結論、ノンバンクか日本政策公庫のどちらかになります。

三井住友L&F

私が会社員時代、最初に使用したノンバンクです。

当時、築36年の軽量鉄骨アパートに30年で融資を出してくれました。
(聞いた話で最長は築50年の物件にも融資が出たそうです。)

共同担保or自己資金2~3割が必要でエリアは支店所在地かその近辺です。

ただし金利は3.9~4.3%と高いですが、築古物件にはそれを補える利回りがあるので問題ないでしょう。

セゾンファンデックス

会社員が特に融資を受けやすい印象で、ここも築古物件に融資してくれます。

エリアによって求められる自己資金が変わってくる様で、一都三県で2割、地方都市で3割程です。

共同担保があれば変わるケースもありますが、ある程度の自己資金は必要です。

日本政策金融公庫

政府系の金融機関で築古物件に融資してくれる事は以前から有名です。

私が知っているだけでも

・築55年の物件
・人口3万人の都市
・土地値はほぼないが収益性(利回り)が高い物件

など他の金融機関ではNGな物件にも融資してくれます。

ただ最近になり厳しくなってきており、都内の支店では「耐用年数-築年数」で見るという事を明確に言われました。

支店や担当者によって変わってくると思うので是非選択肢に入れるべきです。

ここまで代表的な「築古物件に融資してくれる金融機関」を紹介しましたが、まだあります。

実績を積んでいけば、信金や信組も融資してくれていますし大手地銀もあります。

物件そのものへの融資が出なくても、創業融資や運転資金で借りれば小さい物件なら買えるはずです。

市場にここまで築古物件が出回るのは、やはり「売れるから」であり、しっかりと事業計画を作り誠意をもってアタックすれば、いずれ融資してくれる金融機関に出会えるはずです。


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