管理会社のお仕事と選定基準

不動産投資

アパート経営において管理会社は成否を分ける超重要なメンバーです。

何故かと言うと、その名の通り「管理」をするので、ここが駄目だと購入後にトラブルだらけになるからです。

ここ数年のセミナーを見てると「規模拡大」、つまり物件購入ノウハウが人気ですが本来はこちらの方が賃貸経営する上で大切であり、所有物件を満室稼働させているから次の融資も得られる訳ですね。

管理会社のお仕事

管理会社が重要なのは業務内容が多岐にわたり、その全てが重要業務だからです。

しかも専門性が高く、資格が必要なものもあるので全てを大家自ら行うことは中々できないはずです。

①空室の募集

物件に空室が出た場合、管理会社が入居者を募集します。

※こんな図面を作ってくれます。


空室が埋まらない事には始まらないので、ここが一番大切です。

「リーシング」と言いますがリーシング力がある管理会社さんはやはり一番心強い存在です。

ついでに言うと、入居者募集には3パターンあります。

①自社のみで入居付けする
②他社のみで入居付けする
③自社と他社で入居付けする

どれが良いという訳ではありませんが多いのは③で私も基本はそうしています。

地場と大手が上手く協力しながら客付けしてくれる為、当然ですが人目に触れる機会が増え、反響が上がります。

ただ、私の宮城県大崎市の所有物件では、地場で幅を利かせている業者がメインで客付けしている①パターンです。

要は早く入居付け出来れば何でも良い訳で、各社得意なやり方で空室を埋めていますね。

②賃貸借契約を行う(重要事項説明)

お部屋に申込みが入ったら宅建士が賃貸借契約を行います。

これも本業がある会社員は中々できないでしょう。

正確に言うと、重要事項の説明をするのが宅建士であり契約諸々は別の人間が行うケースもあるのですが、契約関連全般も管理会社の役割です。

大切なのは契約書の内容をしっかりと把握する事で、過度に入居者寄りになっている契約書が稀にあります。

・現状回復費用の負担はどうか
・短期解約の違約金は設けられているか
・ペット可の場合、退去時の費用負担が入っているか

など、大抵は管理会社がしっかりと作成してくれていますが、大家自身も内容を把握する様にしましょう

③日頃のトラブル対応

ここが一番面倒です。

昔マンション管理会社に勤めていましたが、数棟を担当しただけでも毎日トラブルや契約対応に追われます。

・水漏れが起きた
・隣の騒音をどうにかしろ
・敷地内に無断駐車されている
・共用部の電気が切れている

多種多様な不動産のトラブル対応に加え、駐車場や駐輪場の契約締結も行ってくれます。

突発的に起きる為、この辺も会社員と併行してこなすのはまず無理でしょう。

対応が遅れると更なるクレームに繋がり二次被害となり、最悪退居になるケースもあります。

5%前後の管理費で外注できるなら安いものです。

退居立ち合いとリフォーム

入居者が退居したらお部屋の状況を確認し、費用負担を決めます。

その後リフォームする段取りまで行うのですが、かなり手間がかかります。

・退去に立ち合い、部屋の状況を確認し、
・退居費用の負担割合を退去者と交渉し、
・安く手速いリフォーム業者を手配し、
・オーナーが納得する形で部屋を修繕していく
ので、1つ一つの過程にノウハウが必要なのは言うまでもないと思います。

会社員時代に一度退居立合いをした事がありますが、これも会社員と並行しては出来ないと思ったのを憶えています。

管理会社を選ぶポイント

沢山の管理会社がありますが、私が重視しているポイントは2つです。

①早く入居を決めてくれて、
②入居中~退居時に至るまで大家の味方である

この2つができる会社はやはり一番心強いです。

「人気エリアで入居付けが多少弱くても入居が決まるのでトラブル対応に強い会社にする」など例外はあるかも知れませんが、基本はこの2つを重視して決めれば大丈夫です。

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