中古一棟物物件の成功パターン

不動産投資

「人口減少や少子高齢化が叫ばれる中、不動産投資なんて大丈夫ですか?ましてボロ物件なんて・・・」

よく頂く相談ですが、他の記事でも書きましたが全く問題ありません。

私自身、会社員時代から地方のボロ物件を安く買い、高稼働させる事で収益を得ています。

とは言っても、中古一棟物への投資と言っても色々な投資手法があり、それぞれに成功者がいます。

パターンを学べば、それに追随するだけで似た様な成果が望めるので、代表的なものをご紹介します。

①地域最安家賃パターン

私の所有物件の大半がこれです。

安く買っている事(利回りが高い)自体が武器になると考え、全てを必要最低限で終わらせます。

・キッチンは給水と排水が出来ればOK
・和室でOK(フローリングに張り替えない)
・外壁も大きなトラブルが無い限りそのまま

・すべての劣化は部分や応急処置(数年持てば良い)で補修で終了

経験上、いくら外壁塗装やリフォームを頑張っても「古いものは古い」のです。

一度、他の大家さんが頑張って築古物件(たしか築35年前後でした)をデザイナーズアパートに返信させたのを見ましたが、やはりどこか古臭さが残っていて、その分野では明らかに負けてしまうと思いました。

いくら頑張ってもこれはどうする事もできません。

そもそも建物の見た目や設備で勝負する物件ではないので、生活保護者や母子家庭などメインで地域最安の賃料で貸し出します。

ある意味一番単純な投資法ですね。

②ゆとり物件を狙うパターン

実はこのパターンの物件も所有しています。

何かというと、「利回りはそこそこだけど他の要素が良い」物件です。

・現状満室で土地値(積算)も良い
・土地値は微妙だけど、長期間満室で今後も満室が見込める
・賃貸需要の強いエリアにあり、空室が出ても入居付けし易い
・売主が管理会社と良好な関係を築いており、全てがスムーズに整備されている

この様な物件です。

上記の全て(もしくは複数)を満たしている物件はそうありませんが、現状満室を満たしているなら「買った時点から」運営に手がかからず長期間、安定稼働が見込めます。

日頃忙しい会社員の方は特に向いているかも知れません。

この手の物件は私も会社員時代に買いましたが本当に手がかかりませんでした。

当時から手がかからないし、家賃も変わらずいまも保有しています。

満室だし、たまに起きるトラブルも管理会社さんが捌いてくれるので大家の出番が無いのです。

デザイナーズに変身パターン

塗装や修繕、設備の入替えでギリギリ隠せる程の古さなら、デザイナーズアパートへ変身させて賃料を上げる手法も取れます。

ただ、これはデザインのセンスや何より「デザイナーズに住みたがる人達が好むエリア」、つまり人気エリアにある物件じゃないと中々厳しいです。

不動産会社の営業マンや投資本などでよく紹介されていますが、「見た目を生まれ変わらせて賃料を上げる」のを成功させている大家は少数です。

①エリアの競争が強い(つまり人気エリア)にある
②デザインのセンスがあり、部屋のレイアウト作成も上手くできる
③生まれ変われせる費用を捻出できる(もしくはその分安く購入している)

この3つ、全てが揃うのであればアリです。


色々な投資家さんを見ていると、以上の3パターンが代表例ですね。
(中でも多いのはやはり地域最安家賃のケチケチ経営です)

築古物件の運営方法にルールがある訳ではありませんが、特に投資初期は王道に付随するのは最も簡単なはずです。

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