ハロー効果の中に利益あり

不動産投資

「ハロー効果」ってご存知ですか?

ウィキペディアによると「ある対象を評価する時に、それが持つ顕著な特徴に引きずられて他の特徴についての評価が歪められる(認知バイアス)現象のこと。」を指します。



要はイメージが先行して、実際とは違う評価を下してしまう効果です。

会社員でも「デキる人」と周囲から言われていたら、実際は普通でも本当に出来る様に見えるし逆も然りです。

特にマイナスイメージにハロー効果は強く働く気がします。

お宝物件が売れ残っていた理由

楽待や健美家などのポータルサイトでも長期間売れ残っている物件があります。

もちろん買ってはいけなかったり、割高物件もあるのですが私の記念すべき1棟目のボロアパートも売れ残り物件です。

まず売れ残ると、特に地場の仲介会社からのイメージが良くなくて、仲介する(お客さんへの紹介)のも後回しにされがちです。

他の物件ならスルーされるマイナスポイントも売残り物件は厳しい目で見られます。
(会社員も特定人物でそういう評価の人はいるはずです)

私の物件の場合、他の記事でも書きましたが、

「厄介入居者がいて共用部を好き放題使っている」

「管理運営がものすごく大変な物件である」

「買ってはいけない物件なので紹介は控える」

という理由でした。

売主さんも徐々に弱気になり、少しづつ価格を安くしても一向に買い手が現れず野ざらし状態になっていたのです。

事実とイメージは違うことが結構ある

ただ、当時の私は会社員で、資金も時間も限られていたので購入できそうな物件はこれしかありませんでした。

・現状満室
・土地の価格も高い
・閑静な住宅街で将来、宅地の転用も可能

等など、魅力的な要素は多くあったのですが、それを帳消しにするほど厄介入居者のイメージが強烈だったのです。

しかし、他の記事でも書きましたが、近隣住民に聞き取り調査をした所、「案外良い人そう」という結論に行きつきました。

冬場は除雪を手伝ってくれたり、お隣さんを大きなショッピングモールに連れて行ったり、厄介なのは飲酒したときだけのことだった訳です。

確かに共用部に勝手に小屋を作ったり、好き勝手に荒らしたり使用についてはルーズでしたが、しっかりと話せば分かってくれました。

当時の管理会社含め、関係者は完全に諦めて「言っても無駄だ」と完全放置していた訳です。

人の行く裏に道あり花の山

「人の行く裏に道あり花の山」は投資の格言の一つですが、人の行かない道には往々にしてイメージが先行して避けられている事があるものです。

いま思うと会社員時代も「駄目な社員」と称されている人も、確かに問題有りな部分はありましたが、一緒に仕事をしてみると評判と違うことが多々ありました。

大半の人はハロー効果(バイアス)にかかってイメージを事実と同じく見る癖があります。

海外の研究では「百聞は一見にしかずは間違っている」という主張もされているそうです。

人は自分の見たいものを見て、希望を裏打ちする事実しか見ない、という主張で私も賛成です。

私もいつも気をつけていますが、これからも正しく事実を見てお宝物件を見つけていきたいと思います。

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