不動産投資のリスクを再考する

不動産投資

業者の美味しい話に釣られ、不動産投資のリスクを忘れて購入してしまう方が散見されますが、メリットがある事には必ずデメリットやリスクもセットになってきます。

しかし、幸い不動産投資で起こり得るリスクは既に対策が存在しており、大切なのはそれらを理解した上で取り組んでいるかどうかです。

「不動産賃貸業」は江戸時代から続いている商売なだけあって、先人たちが整備してくれた対策を取るだけでリスクには充分対応できます。

そして、リスクと向き合い賃貸経営を成功させる人のみ、家賃収入という大きなリターンを手にすることができるのでしょう。

不動産投資のリスク

①空室リスク

不動産投資をしようとした人が一番心配されるリスクだと思います。
東京都内の単身間取りは例外ですが、いま全国の空室率平均は19%です。

年々上がってきている為、投資エリアの空室率を調べて参考にするのは必須ではあります。
しかし忘れてはいけないのは、
空室率=そのエリアの平均値に過ぎないという事です。

全空物件と満室物件がごっちゃになった平均値です。

用心すべきリスクではありますが私の場合は満室にできると踏んだら空室率は気にせず買います。現に宮城県大崎市は空室率平均が30%超えのエリアですが、購入から現在まで満室キープです。

空室率が高い地域でも高稼働を実現できれば購入物件の幅も広がり、まさに良いことづくしです。

おまけに人口や世帯数現象、少子高齢化を危険視するのであれば、それは何も不動産賃貸業だけではなく、全業種全業態に襲い掛かる問題であり幼稚園経営や飲食店の方がよほど厳しいと思います。

②入居者リスク

問題有りの厄介入居者は家賃が安い物件には入居しているケースが多いです。
入居者が起こす問題で最も注意しなくてはならないのが、「家賃滞納」と「夜逃げ」です。

しかし対策は簡単で「保証会社に加入してもらえばOK」です。

「生活保護受給者は地方公共団体が家賃を直接振り込んでくれるから大丈夫」をいう人もいますが、それだけだと夜逃げされた時の回収を自ら行わなくてはならず、残置物の始末もめちゃくちゃ大変です。
滞納より厄介なのが夜逃げなので、保証会社加入は必須するのをお勧めします。

③自然災害リスク

地震をはじめ日本は自然災害が多いですが、こちらの対策も簡単で
・保険の補償内容を厚くする
・腕の良い(不動産案件に慣れている)代理店に保険契約を任せる
だけです。

代理店の腕次第で通る保険も通らなかったりするので、契約候補の代理店が過去どれくらい不動産案件を担当したのか軽く聞いてみましょう。

正確に言うと「代理店」より「担当者の腕」にかかっているので、私は転勤などが無い個人経営の代理店さんに全物件の保険契約をお願いしています。

④取引先の倒産

これはレアケースですが一定数起こり得ます。
実際私も起業後間もなく、取引先に飛ばれて100万円くらい損失を出しました。

家賃の入金先は管理会社にしている事が大半なので、ここが倒産してしまうと家賃もろとも飛んでしまうケースが多いです。もし管理会社が倒産したら真っ先に入居者さんに連絡し、入金先を変更、もしくはストップしてもらうようにしましょう。

今回お伝えした内容は代表例で実際に運営してみると様々なトラブルが起きます。
明らかに悪質な家賃滞納や夜逃げ、管理会社の倒産など分かりやすいトラブルだけではなく、ここまで極端ではないけれども、面倒なトラブルは起きますが問題ありません。

法的対応も含めそれぞれに対策やノウハウは存在しているので、何か起きたら冷静に対処していけば何とかなります。

不動産投資に限らず、世間が過大に怖がるリスクを果敢に取り、取るだけではなく自分でコントロールしていくのが優秀な投資家なのでしょう。

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