重要事項説明書と売買契約書のチェック項目まとめ

不動産投資

不動産取引では契約前に重要事項説明を行い、合意すればそのまま売買契約に進みます。説明に慣れた宅建士がスラスラと重要事項と契約内容を説明していきますが、重要事項説明書や売買契約書も人間が作るものである以上ミスやトラブルはつきものです。買った後に問題に気が付いても遅いので必ずチェックしましょう。

今回は「これから重要事項説明を聞きに行く」という方が移動中でも確認できる様にチェックポイントをまとめました。当日の重要事項説明と売買契約は粛々と進められるので、話をぼーっと聞くだけになっている方もいますが、疑問点が出てきたら必ず確認する様にしましょう。
繰り返しになりますが買ってからでは遅いのです。

重要事項説明書のチェックポイント

土地・建物に関する事項

まず最初に「権利の種類」を確認します。「所有権」「地上権」「賃借権」など色々な権利がありますが、「所有権」になっていればOKです。(売買のケース)ほかにも色々あるので、可能であれば事前に重説のコピーを貰っておきたい所です。
◆チェック
・「所有権」になっているか
・「敷地面積」が販売図面と相違ないか
・抵当権が設定されている場合、抹消される時期が明記されているか
(売買契約書)
・「仮登記」になっている場合はそのままだと購入後、登記できない為確認

都市計画と土地区画整理事業に関する事項

ここは区域区分を確認します。「市街化区域」になっていれば問題ありません。「非線引き区域」「市街化調整区域」は原則、建物を将来建てる事が出来ない為、避けた方が無難でしょう。
また、都市計画道路や土地開発地域に指定されている場合も要注意です。将来、立ち退きを迫られる可能性があります。ちなみに「住居地域」は8つに分かれており最も建築に関する規定が厳しいのは「第一種低層住居専用地域」です。
◆チェック
・住宅を建てられない区域になっていないか
・購入物件の該当地域と建築可能な建物は何か
・高さや日照、増改築時の制限が無いか

※順位は「建築の規制の厳しさ」で、各地域での建築可能な建物は以下の通りです。
1位:第一種低層住居専用地域
・3階以下の住宅しか建てられない。閑静な住宅街。
・教会・保育所・銭湯・診療所(病院は駄目)・老人ホーム・図書館・幼稚園学校
・店は住居兼用(50平米以下で1/2の面積に限る)
2位:第二種低層住居専用地域
・第一種低層住居専用地域で建てられるものは全部OK
・店舗:2階以下で床面積が150平米以下、コンビニ等も可能
3位:田園住居専用地域
・農業物を販売できる店舗も建てられる。
4位:第一種中高層住居専用地域
・3階建以上のマンション・大学・専修学校・病院
・店舗や飲食店→500平米以下で2階以下
5位:第二種中高層住居専用地域
・事務所の建築可能
・店舗や飲食店→1500平米以下で2階以下
6位:第一種住居地域
・50平米以下の小さな工場
・店舗や飲食店→3000平米以下で2階以下
・ホテルやボーリング場・プール・スケート場
7位:第二種住居地域
・カラオケ・雀荘・パチンコ
・店舗や飲食店→10000平米以下で2階以下
8位:準住居地域
・幹線道路沿い
・倉庫業を営む倉庫
・自動車整備工場150平米以下
・劇場や映画館も200平方メートル未満

接道と建物に関する事項

日本では「幅が4m以上ある道路」を「道路」と呼びます。そして建物が幅4m以上の道路に2m以上接していなければ、「再建築不可」となります。
道路の種類には「公道」と「私道」があり公道が基本です。
ただし、私道であっても「位置指定道路」「42条2項道路」なら、公道と同じ様に扱われ再建築可能ですが土地の価値は下がります。
二項道路であれば問題なく使用できるので、「私道は絶対NG]など一概に言えません。
◆チェック
・道路と建物が2m以上接していないと新たに建物を建てられないが大丈夫か
・敷地が私道にしか接していない場合、「道路位置指定」を受けていないと新たに建物は建てられないが大丈夫か
・私道は敷地扱いされないので、建蔽率や容積率の計算には含められないが大丈夫か

区分マンション購入時

区分マンション購入時は見る箇所が少し増えます。区分マンションなので、お部屋や共用部に関する内容が加わりますが、大手の不動産管理会社でも「大規模修繕工事」の実施予定時期や金額は適当だったりするので、事前に相場を調べた上で購入したい所です。
◆チェック
・管理費・修繕積立金の金額が販売図面と合っているか
・大規模修繕工事の実施予定、その他一時金が発生する工事はないか
・(中古の場合)売主が修繕積立金や管理費を滞納していないか
・共用部分の取り決めや専有部分の使用ルールが事前の話を違わないか

ここまで土地と建物(該当エリアも)で最低限確認する項目を列挙しました。少なくともここまでは、事前に資料を読んだり当日の説明で抑える様にしましょう。場合によっては契約の延期や中止もあり得るほど重い事なので、需要事項説明を聞き流すのは危険でしかありません。


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