初心者が騙されるレントロールの罠

不動産投資

レントロールってご存知ですか?
物件資料を請求するとほぼ間違いなく添付される「家賃表」のことで現況の入居状況や家賃、空室の部屋は想定家賃が記載されていることが多いです。不動産を買うにあたり、最初のアクションである「買付を入れるか?」を判断する、物件概要書と並んで重要な材料になります。

※こんな感じです。

上の画像を見て頂くと分かりますが、レントロールには
・「現入居者の家賃」
・「空室部屋の想定家賃」
が記載されていますよね。

曲者なのはこの「空室部屋の家賃」です。物件概要書は土地面積や区域区分など「揺るがない事実」が書かれていますが、レントロールはそうとは限りません。想定家賃が適当に設定されて計算されていたり、悪質なケースだと空室なのに「入居中」になっていたりします。

空室の部屋に記載されている家賃はあくまで「想定」なので、言ってしまえば根拠があるかどうかも分からないものなのです。適当な家賃が書かれている事もあり得るし、酷いと空室なのに「入居中」にしている超悪質なケースもあります。

予定は未定なのです

あくまで「想定家賃」なので、本当にその家賃で入居が決まるかは未定なのです。周辺相場と比較して割高な想定家賃を見破れないと買った後に収支が圧迫、下手するとマイナスになる事も充分あり得ます。(もちろんそうなっても業者は責任を取ってくれません)

また、家賃保証をつけてくれる場合もありますが、残念ながら「保証しないといけないから家賃は無難に低めに設定しよう」ともなりません。
何故かと言うと、想定家賃が高いほど利回りが良くなり、(見かけだけの)金融機関からの評価が伸びる傾向があるからです。物件を販売しやすくする為に、あの手この手でレントロールをはじめ様々な資料に手を加えてきたりするので、充分注意しましょう。

というか家賃相場なんて見知らぬ土地でも30分もあれば調べられるので、鵜呑みにせずに自分で調べれば余裕で回避できます。かぼちゃの馬車の投資家みたいに業者に丸投げしなければOKです。

契約年月日(入居日)と家賃もチェック

さらに契約年月日も要注意です。

通常の賃貸借契約は2年に1度更新されます。そして更新の際は、よほどの事が無い限りそれまでと同じ家賃で更新されます。私の所有物件で実際にいますが、例えば30年前から入居している方だと思いっきり「30年前の家賃」のまま更新され続けているのです。

当時の家賃(築年数が浅いまま)のまま利回りを計算する事はできません。当然ですが、当時から数十年経っていると家賃は下がる事はあっても上がる事はありません。「仮にいま退居されたらレントロールの家賃で決まるか?」を相場と比較して判断する必要があります。

仲介会社や敏腕大家の売却準備もあり得る

他にも「入居が立て続けに決まっている」ケースも理由を必ず確認しましょう。
仲介会社や売却に慣れた大家さんの「売却準備」の可能性があります。

一部屋でも多く入居していた方が金融機関の評価が伸びやすく、高値で売却できる可能性があります。売却までの数ヶ月だけ入居させて売却が決まったら一斉に退居、という話も聞いたことがあるので必ず確認です。
買い手にとっても入居率が高いと「買っても問題ない」物件になんとなく見えてしまう為、売却までの数カ月間で無理やり入居させている可能性がある訳です。

レントロールや物件概要書はポイントさえ抑えれば、難しい資料ではありません。しかし、厄介なのは、これまで述べてきた内容は仲介会社も売主も嘘はついていない事です。前述した内容も悪質な事例を除き「想定」なので嘘は言っていないし、一斉退居も裏取りするのは不可能です。買主が罠を見抜けないと法的措置を取る事も難しく泣き寝入りするしかないのが現状です。

普通に会社員をしている人なら絶対大丈夫


なので、「隠れた事実」や「違和感」は自分で解明する必要があります。
とは言っても相場の家賃をsumoやhomes等のポータルサイトで調べたり、急な入居がある場合は仲介会社に確認したりと別に難しい事ではないし、面倒臭がらずにやれるかどうかです。

私も昔会社員をしていましたが、普通の会社で一般職で働いている人ならまず確認すると思います。騙されているのは業者に丸投げしたり、業者の言う事を鵜呑みにする人だけです。

・毎朝のメールチェック
・取引先への気遣いや根回し
・上司・同僚への気配り
・業務に対する繊細さや責任感

会社員で働いている時点でレントロールの罠なんて充分に見破れます。楽して儲けようとせず、日頃から行っている業務のレベルで取り組めば絶対引っかからないでしょう。

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