不動産投資を始めるとき絶対間違ってはいけない前提

不動産投資

不動産投資家にとって銀行融資の攻略は絶対です。
銀行がお金を貸してくれないと大半の人は不動産を買う事は無理でしょう。

サラリーマン大家さんは日々の忙しさに忙殺され、この超大切な銀行融資を
完全に人任せにしがちですが、自ら開拓することが出来れば規模拡大が大幅に加速します。

不動産投資は融資が先、物件が後

まず大前提のお話です。

不動産投資において「金融機関の開拓をいつ行うか?」は超大切で、
順番を間違えると効率が悪いばかりか、それが原因で挫折する人も散見される程です。

大半の人がやるミスはこんな感じです。

・「まずは物件を探そう。楽待で物件を見てみるかぁー」

・「この物件なんて駅近で満室で築浅で良さそう!」

・「物件を見に行ったけどすごく良かった!欲しい!」

・「自宅近くの金融機関に打診してみよう。出来ればメガバンクが良いなぁ」

どうですか?
大半の人は「物件探し」や「仲介会社回り」などの分かりやすい活動を最初にしたがります。

しかし、よく考えてみて下さい。逆の立場(金融機関)からすれば、
新規客はどこの馬の骨とも分からない、大金を融資するにはものすごく怖い存在です。

いきなり物件資料を持って行き、「1億円融資して下さい」と言っても、
まず通らないのは想像に難くないはずです。

不動産投資本の武勇伝を真に受けて、やる気満々で金融機関を訪問しても
冷たくあしらわれるという現実にすぐに直面するでしょう。

なので最初に何をするかと言うと、まずは各金融機関の特徴を掴みます。

「法定耐用年数-築年数で融資期間が決まります」

「ウチはRCしかやっていなくて、エリアは政令指定都市以上です」
「新規のお客様は物件価格の2割の自己資金を入れて頂いています」
「土地値重視で収益還元では算定しません。とにかく土地値が高い物件です」

各金融機関ごと、もっと言えば同じ金融機関でも支店や担当者でバラバラな
「融資基準」を抑える事が先決です。
これをしないで物件だけ探しても・・・どうなるか分かりますよね?

好きな(買いたい)物件を取引したい金融機関に持ち込んでも、
「総合的に考えて当行の基準には当てはまらず厳しいです」と
ぼんやりボカした感じで断られることが圧倒的に多いはずです。

そうなると、物件探しや業者周り、下手すると現地調査の交通費や手間まで
全てが無駄になります。モチベーションも下がるでしょう。
(偉そうに書いていますが会社員時代の私がこれをやってしまいました)

不動産投資は兎にも角にも、まずは融資を先に抑えるのです。

自分のことを端的に伝える為に必要なこと

私の会社員時代はとにかく住んでいる地域の金融機関に片っ端から電話しました。
地方銀行、信金、信組・・・もう全てです。
新規客は冷たい対応をされがちですが、数行は「では資料をお持ち下さい」と
「次のアクション」を伝えてくれるはずです。

電話口で冷遇されている気がしたなら、実際冷遇されていると思うので、
そういう金融機関はひとまず置いておきましょう。訪問すべきは、
次のアクションを指定してくるなど、少しでも前向きさを感じられた銀行です。

アポを取ったら、

・源泉徴収票(会社員は)
・資産と借入の有無が分かる書類
・物件概要とレントロール
・物件の収支計画書

この辺は最低限持っていき、行員の不安をまずは取り除きます。

「怪しい人間じゃなくて真面目に賃貸業に取り組もうとしている」
「数年間会社員をして貯金がゼロなんてふざけた人間ではない」
と伝わる内容であれば充分です。

行員が乗り気になって初めて具体的な「融資基準」を教えてくれます。
自分が良いと思う物件を取引したい金融機関に持ち込み玉砕する事ほど
無駄なことはありません。まずは金融機関の特徴を知るのが先決なのです。

そして物件探しが始まる

ここまで来て、ようやく物件探しや業者周りが有効になってきます。

「土地値重視」と言われたら土地値が高い物件を探す必要があるし、
「エリアがここだけ」と言われたら、そのエリアの物件を探さなくてはなりません。

見込みのありそうな物件を仮審査に上げて、結果を聞いて微調整していく感じです。
通れば物件が無事買えるし、通らなかったら「何故審査に落ちたのか?」を
明確にすることで次の物件探しに活きてきます。

大切な事なのでもう一度言いますが、
この順番でやらないと見事に「全てが徒労」に終わる可能性があります。

年収1,000万円のエリート達が陥る罠

ここまで言ってもまだ納得しない人もいます。

「都内の一等地で買いたいんだ!」
「俺はみずほと取引したいんだ!」
「田舎の物件なんて買いたくない!」

こういうことを言う人は年収が1,000万円を超えている様なエリート会社員に多いです。
年収1,000万円といえば、世の中の5%前後しかいない「選ばれた人」だと思いますが、
不動産の世界では全然大したことはありません。

不動産投資においてライバルは超強力で億単位の資産を持つ富裕層が余裕で
物件争奪戦に入ってきます。彼らから見れば年収1,000万円くらいでは「選ばれた人」
ではないのです。

金融機関から見ても同じで、年収1,000万円層が好んで取引したがるメガバンクなんかは、
見込み客で相当な富裕層を抱えています。なので年収1,000万円位では優遇するメリットは
特になく、不動産投資の世界ではごくごく普通の層だったりする訳です。

日頃、会社でヨイショされているせいかエリート会社員は「優遇されて当然」と
勘違いをしてしまい、痛い客になっている例が昔から散見されます。

会社員時代の私の年収は500万円前後で一般的には平均年収より少し上くらいだと
思いますが、不動産投資の世界では低収入の部類に入ります。
(実際、金融機関や仲介者から門前払いされた事も何度もあります。)

買える物件をさっさと買ってしまうのがベスト

なので、不動産投資において一番意識するべきは、周囲の買っている物件や人目は気にせず
「今の自分で買える物件を早く買う事」に尽きます。

一部の富裕層しか買えない超優良物件を買うことに拘り、スピードを遅らせるなんて
本当に馬鹿げていて「42キロのフルマラソンを何とか35キロにできないかな?」と
いつまでも悩んでいる感じです。
つべこべ言わずにさっさと買った人は先にゴールテープを切っている訳です。

融資を掴み、1日でも早く家賃収入をもらって返済も進める。
「融資が先、物件は後」を前提にスピード感を持って動くのが出来る投資家の共通事項です。

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